Centros Logísticos… Retomando Projetos Construtivos!

A escolha do modelo ideal depende da operação que a obra vai “abrigar”

A decisão de uma empresa em iniciar o processo para desenvolver um projeto de construção de um centro logístico para as suas operações constitui um “milestone”, muitas vezes um marco único na sua história. Para isso, é essencial que a equipe envolvida tenha um conhecimento profundo do “design da operação” e elabore diagnósticos e prognósticos precisos e consistentes com relação aos seus mercados visando dar convicção às decisões a serem tomadas. Em essência, a empresa, profissionais e assessorias incorporadas ao projeto devem estar perfeitamente sintonizados e com foco no Plano Estratégico a ser formatado. O dimensionamento, tanto quanto possível, deve ser preciso e apropriado para atender expectativas, que sempre são muito “altas”. Estas decisões devem contemplar uma visão futura para que o “cruel” horizonte da obsolescência fique o mais distante possível.

A partir da conceituação da melhor performance para a operação e suas projeções, cabe à arquitetura e engenharia “vesti-la” com um projeto atendendo a melhor relação custo/benefício possível. É fundamental que o plano defina cronogramas com prazos e um “budget”, o custo total ajustado aos recursos disponibilizados para que um “sonho não se torne um pesadelo”. Todos os envolvidos devem ter bem claro que não se trata de apenas construir um armazém.

O escopo de itens a serem contemplados é vasto. Isto decorre da crescente sofisticação dos mercados, novas tecnologias de TI que estão sendo incorporadas aos controles em tempo real, à movimentação de mercadorias e diretamente aos processos construtivos. Uma atenção especial deve ser dada à dinâmica de exigências nas legislações diversas, na estruturação tributária e trabalhista do empreendimento e nas questões de meio ambiente e sustentabilidade. São relevantes também os aspectos de legislação de Corpo de Bombeiros e companhias seguradoras, concessionárias, manejo energético e de resíduos, acessibilidade de pessoas e veículos na relação com o entorno, a estrutura viária e movimentação interna das áreas de manobras e estacionamentos. Enfim, todos, cada qual em sua expertise, devem estar também preparados para atender com presteza e assertividade no processo da obtenção das licenças para o início da construção, um trajeto por vezes tortuoso que está se tornando, em muitos casos, desgastante e desencorajador.

A proposta desta série de artigos é abordar pontos importantes a se considerar na parte “física” da construção de um armazém. Iniciaremos com a escolha do sistema construtivo.

Há várias alternativas de sistemas construtivos e é a análise de vários fatores que vai determinar a solução ideal para cada situação:

• Estrutura em concreto armado de catálogo: com modelos pré-definidos com medidas modulares e elementos sob encomenda executados em usinas, mais econômico;

• Galpão com estrutura pré-moldada: também com modelos pré-definidos executados em usinas e/ou no canteiro de obras, atende a medidas modulares e com elementos sob encomenda segundo projeto;

• Galpão com estrutura metálica: pilares, vigas e treliças espaciais ou de perfis – há modelos pré-definidos ou executados segundo projetos específicos;

• Galpão com estruturas de concreto moldadas in-loco: os elementos são concretados no canteiro gerando economia de custos de movimentação;

• Galpão com painéis estruturais tilt up: são placas de concreto armado autoportantes, executadas in-loco segundo projetos específicos e dependem da disponibilidade de equipamentos de içamento próximos ao canteiro de obras;

• Galpão de alvenaria de bloco estrutural com pilares e vigas metálicas ou de concreto armado executadas em usinas ou no canteiro de obras: muito usado para galpões de pé-direito baixo e de menor distância entre pilares;

• Galpão autoportante: estrutura vertical de porta-paletes com função estrutural e revestido na periferia com telhas ou painéis térmicos no caso de espaços frigoríficos ou refrigerados;

• Galpão de estrutura de madeira laminada colada: já foi muito usado em armazéns em estrutura arco para depósitos de materiais químicos agressivos às estruturas metálicas.

Às vezes a solução está na combinação eficiente de dois ou mais sistemas. Um armazém híbrido combina soluções construtivas diferentes para agregar eficiência e gerar economia de custos.

Tendências

O aumento do uso da mecanização das construções tem rompido com diversos paradigmas na escolha dos processos construtivos. Algumas tecnologias, antes inacessíveis, tem se tornado cada vez mais presentes no canteiro de obras, principalmente em função da necessidade de se dar velocidade visando a redução dos prazos de execução e dos custos diretos e tributários da mão de obra. 

A mecanização dos armazéns também demanda áreas operacionais maiores, razão pela qual os CDs estão crescendo “para cima”, inclusive com a reprodução em níveis de área operacional.

A sustentabilidade hoje esta no foco da construção de armazéns, não do marketing, mas como visão mais abrangente nos critérios operacionais de armazéns.

A equipe multidisciplinar alo cada para o projeto e para a obra deve se submeter a uma coordenação para assegurar uma perfeita sintonia de soluções e no processo de compra. Hoje até as companhias de seguros estão muito mais rigorosas para avaliar uma obra antes de fechar a contratação do seguro, e isto o projeto deve contemplar.

Cada vez mais, não há espaço para improvisos e retrabalho. Tenha em mente sempre:  antônimo de planejar é improvisar!

Desta forma, o alinhamento com as boas práticas com relação ao conceito ESG – Environmental, Social and Governace, meio ambiente, contexto social e governança corporativa tem ganho relevância.

Projetos com este perfil tem atraido investidores institucionais e fundos imobiliários que buscam para os seus portofólios construções que atendam aos Princípios da Prática do Investimento Responsável  ( PRI – Principles for Responsible Investiment ) da rede global de investidores institucionais apoiada pela ONU, dando-lhe destaque  juntos aos seus “stakeholders” e contribuindo para a preservação do planeta,  um mundo mais “limpo e verde”.

Nathan Maltz é arquiteto-urbanista e parceiro da IMAM Consultoria