Condomínios e Operadores Logísticos

Recentemente houve uma explosão no mercado imobiliário voltado à logística no Brasil.

Um número sem precedentes de condomínios logísticos tem se espalhado pelo País para atender à demanda de empresas que buscam uma solução para as suas operações.

Esse fenômeno está levando ao aumento dessas instalações, localizadas em pontos estratégicos de escoamento, fugindo de centros urbanos para áreas industriais e de fácil acesso às principais rodovias.

“2010 foi um dos melhores anos para locação, alugamos 70 mil m2 para empresas de logística”, afirma Jeremy Smith, project manager da Hines, empresa que incorpora, identifica o projeto, financia, gerencia, aluga e administra condomínios logísticos.

“Os condomínios logísticos, sobretudo na região de Campinas, onde a Qopp atua, estão sendo projetados e construídos para atender a uma demanda existente e crescente por áreas flexíveis, com baixo custo de ocupação, localização estratégica e que ofereçam a segurança que as empresas não encontram em imóveis convencionais fora de condomínios”, completa Carlos F. Corsini, diretor da Qopp, incorporadora do grupo Breico.

Os condomínios logísticos da Capital Realty, por exemplo, oferecem uma estrutura predial moderna e alinhada às necessidades de operações do cliente (“built-to-suit”). “Nossos armazéns têm pé-direito de 12,5 m livre, o que permite a verticalização das operações, capacidade de piso para 6 t/m², plataformas niveladoras de docas, além de todas as facilidades de infraestrutura diferenciada que permitem às empresas instaladas usufruírem de serviços compartilhados em um único local”, diz o diretor Rodrigo Demeterco.

Para a incorporadora SDI, também há vantagens para as construtoras e investidores desse ramo. “A empresa que opta pela construção de um condomínio logístico não está engessada, pode locar um único módulo ou o condomínio todo”, completa Dario de Abreu Pereira Neto, sócio-diretor da SDI.

Por esses e outros motivos, a IMAM Consultoria promoveu, no mês de junho, um seminário sobre condomínios logísticos. Durante o evento, do qual participaram dezenas empresas do ramo da logística, foram discutidas quatro temáticas importantes sobre o assunto.

Vantagens dos Condomínios Logísticos

Segundo André Gavazza, gerente de incorporação da GR Properties, para os inquilinos existem diversas vantagens em se instalarem dentro de um condomínio logístico, tais como:
– rateio de custos com manutenção, limpeza e jardinagem das áreas comuns;
– rateio dos custos com segurança e portaria (controle de acesso);
– utilização das áreas de apoio como restaurante, cafeteria, salas de reunião, sala de treinamento, ambulatório entre outros;
– localização e visibilidade, o condomínio torna-se referência na região;
– administração profissional;
– flexibilidade de expansão da operação sem mudança de endereço;

Estrutura

A abertura ficou a cargo de Sérgio Grossi de Oliveira, diretor da SGO, empresa que projeta, constrói, e administra os condomínios. Ele discutiu o tema “Condomínios logísticos e industriais: do projeto à operação”.

O primeiro ponto abordado por Grossi foi como é feita a escolha do local onde se vai construir um condomínio logístico. Segundo ele, é preciso levar em conta a opinião do investidor, o preço tem que ser compatível com o negócio, tem que haver a possibilidade de licenciamento rápido e uma facilidade de locação.

“A grande dificuldade na escolha do local é justamente encontrar áreas disponíveis próximas aos grandes centros de consumo, e em vias de acesso fácil”, comenta Mario Michel Cury, sócio-diretor da Capecce Cury Engenharia.

A distância entre os principais pontos de distribuição no interior do Brasil também tem se tornado uma vantagem para os condomínios logísticos, pois as empresas que não têm interesse em adquirir novos ativos recorrem aos condomínios logísticos para estocar e distribuir suas mercadorias sem precisar enfrentar grandes distâncias. Por esse motivo, os empreendimentos dessas regiões procuram se aproximar de rodovias interligadas aos demais estados.

Seguindo essa mesma linha, Rodrigo Marinho, o coordenador de desenvolvimento da GL Empreendimentos explica que sua empresa sempre acompanha a evolução do mercado, através de estudos e análises, e avalia regiões onde há demanda por empreendimentos logístico-industriais.

As empresas da região Sudeste, principalmente do estado de São Paulo, estão buscando alternativas para fugir das restrições à circulação de veículos de cargas e ao embarque de mercadorias nos aeroportos sobrecarregados. Essa realidade tem feito muitos empresários do setor imobiliário investirem no segmento, com foco no interior paulista e nas cidades-satélites à capital. Mesmo para quem está fora do eixo Rio-São Paulo, os condomínios logísticos têm se tornado uma alternativa para reduzir os custos com fretes, driblar restrições e otimizar a gestão de transporte.

“Com empreendimentos de diversos investidores, comercializamos e/ou administramos condomínios implantados em várias áreas do País: Contagem, Vespasiano e Uberlândia, em Minas Gerais; Rio de Janeiro, Campos e Piraí, no Rio de Janeiro; Serra, Linhares e Viana, no Espírito Santo; Cajamar, Jundiaí, Sumaré, Guarulhos e Campinas, em São Paulo; Gama e Taguatinga, no Distrito Federal; Goiânia, em Goiás; Benevides”, afirma Wilson Garbero Junior,  diretor superintendente da Almi.

Ainda segundo Sérgio Grossi existem dois tipos de condomínios logísticos:
Monousuário – galpões individuais para atender um único cliente (especulativos ou “built-to-suit”).

A construção sob encomenda (built-to-suit), tende a ter características construtivas e especificações para atender a necessidade de produção/logística do cliente, deixando o imóvel mais personalizado e menos abrangente para o mercado, quando vier a vagar.

Flex – galpões modulares que podem ser utilizados individualmente ou agrupados. Geralmente são especulativos.

Os condomínios industriais e logísticos geralmente são incorporados por investidores especulativos, ou seja, que constroem para lançar o espaço ao

mercado, sem a garantia da pré-locação. Dessa forma, o empreendimento deve ter uma característica construtiva flexível, de modo que atenda a diversas atividades e demandas de tamanho.

“Há casos em que o investidor tem um terreno onde ele alavanca o empreendimento com uma construção modular especulativa e reserva uma área para construção sob encomenda. Os conservadores preferem inverter essa sequência, porém, o primeiro exemplo tende a ter mais velocidade na absorção e alavancagem do projeto”, afirma Simone Santos, diretora de serviços corporativos da Herzog.

Os condomínios logísticos também podem ser classificados, de acordo com sua utilização, em:

Armazéns –  projetado em modulações que permitem receber estruturas porta-paletes (ideal para atacadistas, operadores logísticos, etc).

Cross-docking – projetado para movimentação de carga sem considerar estocagem (ideal para transportadoras).

Misto – armazéns com propóstios diversos, ideal para CDs de grandes redes de varejo.
Industrial “Plug & Play”: preparado para ser customizado podendo ser utilizado por vários tipos de indústrias, principalmente manufaturas.

Espaço coletivo

Quem passa muito tempo em um condomínio logístico já não pensa que a única vantagem de estar ali seja a localização estratégica. Sente falta de serviços, comércio, alimentação de qualidade e, por que não, lazer. Por isso, muitos empreendimentos estão investindo em melhorias de infraestrutura, criando novos serviços. Alguns, inclusive, podem levar o título de pequenas cidades, porque estão equipados com várias facilidades.

Gilson Schilis, diretor da Fulwood, empresa que incorpora e faz a gestão de condomínios logísticos, afirma que sua empresa busca sempre atender às necessidades de seus clientes. “Todos os nossos condomínios podem ser facilmente adaptados de acordo com cada inquilino. Alguns de nossos principais atrativos são: sistema de segurança completo, refeitório, salas de reunião, auditório, sala de descanso para motoristas com banheiro próprio, sala de gerência e administração, sala de manutenção e atendimento aos condôminos, heliponto, estacionamento externo para ônibus, instalação de gerador e coleta seletiva de lixo”.

Brasil x Mundo

A segunda parte do seminário foi apresentada por Leandro Abreu, gerente de desenvolvimento da GWI, empresa de empreendimentos imobiliários especializada em aquisição. Ele apresentou o tema: “Condomínios Logísticos no Brasil e no Mundo”, comparando os condomínios do Brasil com outros países.

No Brasil, os pequenos condomínios comerciais começaram a ganhar impulso na década de 1990, notadamente em São Paulo, para burlar o adensamento do tráfego de veículos que assolava a capital.

Agora que os polos produtivos estão migrando para longe dos centros urbanos, entre as razões que ajudaram a impulsionar os condomínios estão a localização próximo a pontos onde a malha viária colabora para a distribuição de carga e a demanda por serviços de administração patrimonial.

Porém, mesmo com esse crescimento e descentralização dos condomínios logísticos no País, seus números ainda não se equiparam aos de países como México ou Estados Unidos, por exemplo. Enquanto que no Brasil o estoque de galpões é de 8.150.000 m², o mexicano é de 44.376.000 m² (cinco vezes maior) e o norteamericano é de 297.200.000 m²  (36 vezes maior).

Para Leandro, um dos principais motivos para essa diferença tão grande é a falta de investimento nos meios de transporte para escoar esse estoque dos galpões para seus destinos finais.

Para escolher as áreas em que serão construídos os condomínios logísticos, a Capital Realty sempre realiza um estudo de viabilidade que, entre outros fatores, leva em consideração as demandas de seus clientes. “Uma das principais é a facilidade de escoamento de mercadorias. Para um centro logístico é importante estar próximo a portos, aeroportos, rodovias e ferrovias”, afirma Rodrigo Demeterco.

Sustentabilidade

Marino Mário da Silva, diretor comercial da Retha, empresa que atua na idealização, elaboração de projetos, construção em parceria, implantação, administração e comercialização (locação e venda) de condomínios industriais e logísticos, debateu um tema muito importante durante o seminário: “Sustentabilidade nos condomínios industriais e logísticos”.

As empresas de empreendimentos logísticos também estão preocupadas em melhorar a infraestrutura básica dos condomínios, como o fornecimento de água, energia elétrica e sistema de telefonia, optando cada vez mais por soluções modernas e alternativas, que sejam ambientalmente corretas.

“No caso dos condomínios logísticos, ainda não há como numerar os empreendimentos que são totalmente sustentáveis, mas é possível notarmos e reconhecermos empreendimentos que caminham rumo à sustentabilidade adotando tais práticas”, afirma Marino.

A construção civil é o segmento que mais consome matérias-primas e recursos naturais no planeta e é o terceiro maior responsável pela emissão de gases do efeito estufa à atmosfera. Portanto, essa área tem papel fundamental na redução de impactos sobre o meio ambiente, de forma a reverter o quadro de degradação ambiental, e para preservar os recursos naturais para as  próximas gerações.

Em seus condomínios, a Retha utiliza várias práticas que tornam seus galpões ambientalmente corretos. Entre elas estão:

Reuso de água pluvial – a água de reuso abastece os vasos sanitários e é usada para a limpeza das áreas comuns e manutenção dos jardins. As torneiras da água de reuso, espalhadas pela área comum, precisam de uma chave específica para seu funcionamento. Isso impede o uso indevido, já que não se trata de água potável.

Estação de tratamento de efluentes – 98% de tratamento das impurezas
Válvula para mictório de fechamento automático: diminui o desperdício de água. Seu acionamento é automático temporizado, liberando apenas a quantidade necessária para cada uso. Garante a economia de até 55% de água.

Torneira com fechamento automático – seu acionamento é automático temporizado, liberando apenas quantidade necessária para cada uso. Também garante a economia de até 55% de água.

Válvula de descarga duo – com opção de meia descarga e descarga completa, que economiza até 40% de água.

Sistema de escoamento das águas pluviais – a coleta da água das ruas e pátios dos condomínios é direcionada para reservatórios e aos poucos jogada na galeria. Isso impede que o condomínio jogue um volume de água muito grande  na galeria, não contribuindo então para possíveis inundações.

O que muitos condomínios logísticos estão buscando atualmente, dentro dessa área da sustentabilidade, é o certificado LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), que é considerado o mais alto padrão na avaliação socioambiental e no reconhecimento de empreendimentos projetados e operados visando à diminuição dos impactos ao meio ambiente.

O LEED é um sistema desenvolvido pelo United States Green Building Council que orienta, padroniza, mensura, classifica e certifica os “green buildings”, documentando adequadamente cada tipo de edificação e integrando fases de projeto, construção e utilização. O órgão identifica as soluções sustentáveis de uma construção e avalia seu desempenho em variáveis como: espaço sustentável, eficiência no uso de água e de energia, uso de materiais e recursos, qualidade ambiental interna e inovação e processos.

Hailton Liberatore, diretor técnico e comercial da Libercon, explica que sua empresa já possui empreendimentos com certificação LEED. “Um condomínio já tem certificado selo ‘gold’ e outros dois estão em certificação. Sempre adotamos práticas sustentáveis em nossas obras – como geração de Plano de Gerenciamento de Resíduos da Construção Civil, reutilização e reaproveitamento de materiais, etc. – mesmo nas que não serão certificadas como ‘green building’”, destaca.

Mercado

Finalizando o seminário, Clarisse Etcheverry, diretora de desenvolvimento da Prosperitas, empresa que criou o CLB (Centro Logístico Brasil – marca que atua em todo território nacional na terceirização imobiliária, através da construção, aluguel e aquisição de condomínios logísticos), apresentou o tema: “O mercado de galpões para logística”.

Segundo a análise da Prosperitas, os maiores mercados industriais incluem as regiões metropolitanas de São Paulo, Rio de Janeiro, Curitiba e Belo Horizonte, onde estão núcleos populacionais, que levam altos índices de consumo e são considerados mercados primários.

Com investimentos públicos e privados em portos e crescimento do poder de consumo, algumas regiões surgem como importantes mercados secundários, onde Recife se destaca, seguido por Manaus, Fortaleza, Vitória, Porto Alegre, entre outros. A expansão de varejos em novos mercados leva a uma criação de demanda por espaços logísticos.

Para  Patrick Samuel, gerente industrial da Colliers, empresa que oferece consultoria imobiliária, o mercado de condomínios logísticos tem vivido um crescimento acentuado, principalmente nos últimos três anos. “Em 2010, o estoque cresceu 17% (em m²) e a previsão é que tenhamos um novo crescimento de aproximadamente 20% em 2011”, afirma.

“Os condomínios logísticos se beneficiaram da forte demanda nos últimos anos, impulsionada pelo aquecimento da economia. De 2009 para 2010, houve um crescimento de 9% no total de m² construídos, chegando a 4.167.000 m² nas regiões monitoradas pela CBRE (São Paulo e Campinas). Atualmente, muitas incorporadoras e investidores entendem que a falta de equipamentos modernos e a demanda aquecida proporcionam um bom ambiente para a construção de novos condomínios com melhores especificações técnicas e boa taxa de retorno sobre o investimento”, diz Marcos Montandon Junior, diretor comercial da incorporadora CBRE.

Para o diretor Paulo Godoy, da Airportown, empresa que constrói, aluga e administra condomínios logísticos, a demanda é maior que a oferta. “Hoje o número de vacância nessas regiões é quase nulo”, afirma.

Com a mesma opinião, Sérgio Fischer, diretor da MRV Log, empresa que constrói, administra e aluga condomínios, o Brasil ainda é carente de boas opções de condomínios logísticos. “Por isso há uma grande demanda por este tipo empreendimento. O mercado cresceu muito e a oferta não conseguiu acompanhar a demanda”, completa.

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