Condomínio logístico: como planejar em terreno difícil

Condomínio logístico em resumo: Um condomínio logístico reúne galpões de uma ou mais empresas em um mesmo terreno, com áreas e serviços comuns. No projeto descrito pela IMAM, o plano diretor transformou um terreno acidentado de cerca de 240 mil m² em três edifícios com pé-direito útil de 14 m, mais de 30 docas e pátio externo.

Quando surge a oportunidade de crescer, nem um terreno difícil precisa travar o projeto. Este estudo de caso mostra como a IMAM elaborou o plano diretor de um condomínio logístico para um grupo varejista do Espírito Santo, em um terreno acidentado às margens de uma rodovia federal.

Na época, o grupo atuava com lojas de departamento e com um home center de materiais de construção. Até então, porém, operava três armazéns em pontos diferentes do estado. Por isso, o novo condomínio deveria concentrar as operações e ainda abrigar outra empresa como locatária.

Por que mudar para um condomínio logístico

As operações antigas enfrentavam vários problemas. Em síntese, a lista abaixo resume o que a empresa relatou:

• Localização central, de difícil acesso para veículos de grande porte e cercada de comércios.
• Estrutura antiga, fora dos padrões de mercado.
• Área de armazenagem incompatível com a demanda.
• Falta de pátio para caminhões e de apoio aos motoristas.
• Falta de estrutura para os colaboradores, além de questões de segurança.

Além disso, a localização do novo terreno era estratégica. Afinal, ele liga o sul e o norte do estado e dá acesso a Minas Gerais, mercados onde o grupo já atuava e queria crescer. Outro fator decisivo foi a facilidade de acesso, com duas entradas possíveis a partir da rodovia.

O desafio do terreno do condomínio logístico

O terreno tem cerca de 240 mil m², mas era disforme, tinha dois morros e exigia terraplenagem. Além disso, havia restrições ambientais por causa de uma represa. Mesmo assim, a equipe da IMAM elaborou o layout do condomínio com previsão de crescimento de cinco anos.

Elemento do projeto	Solução adotada
Edifícios	Três edifícios logísticos, com cerca de 100.000 m² no total e pé-direito útil de 14 m
Prédio 1	38.000 m² para o home center
Prédio 2	22.500 m² para as lojas de departamento
Prédio 3	10.000 m² para uma rede de calçados locatária
Estacionamento	Antes da entrada, com 120 vagas para espera de até quatro horas
Apoio	Sala de espera para clientes e sala de descanso para caminhoneiros
Docas	Mais de 30, por causa da variedade de produtos

O estacionamento antes da entrada evita problemas com os vizinhos. Por sua vez, o número de docas leva em conta produtos muito diferentes: calçados, itens de departamento e material de construção.

Do plano diretor ao projeto de intralogística

Logo após o layout, a equipe dimensionou as necessidades das operações, considerou o crescimento previsto e estudou o layout interno de cada uma. Em seguida, fez o projeto de intralogística das duas empresas, levando em conta equipamentos e operações distintos. Assim, no total, os projetos levaram seis meses.

A operação da locatária

A rede de calçados locatária tinha planos de quase dobrar o número de lojas, e o CD antigo não suportava essa projeção. Por isso, no condomínio, ela ocuparia inicialmente 6 mil m², com 12 m de pé-direito e possibilidade de ampliação. Além disso, o estudo propôs mudanças para dar velocidade ao atendimento das lojas. Por exemplo, a operação, que usava 100% de crossdocking, passaria a combinar crossdocking e separação de pedidos.

Além disso, o novo CD previa um estoque regulador para melhorar o nível de serviço da rede. Para que isso aconteça, a proposta usa porta-paletes convencionais e empilhadeiras elétricas de mastro retrátil, adequadas a pé-direito elevado. Enquanto isso, a separação continua com coletores de radiofrequência e WMS integrado ao ERP.

Benefícios do condomínio logístico

Para quem ocupa o espaço, o modelo traz vantagens claras. Em primeiro lugar, os custos de manutenção, limpeza e jardinagem das áreas comuns diminuem. Em segundo lugar, há rateio dos custos de segurança e portaria. Por fim, os condôminos usam áreas de apoio, como restaurante, salas de reunião e de treinamento e ambulatório, e podem expandir a operação sem mudar de endereço.

Fonte: acervo técnico da IMAM, revista intraLOGÍSTICA. Leia o artigo original em PDF. Conheça também a IMAM Consultoria.

Conclusão

Um terreno acidentado pode virar oportunidade quando o plano diretor considera acesso, crescimento, meio ambiente e operação desde o início. Assim, o condomínio logístico passa a sustentar a estratégia de crescimento das empresas que o ocupam.

Conteúdos complementares recomendados

• Projetando um novo centro de distribuição: As etapas do projeto de um CD.
• Localização do CD: Como escolher onde instalar a operação.
• Crossdocking: A passagem direta de mercadorias pelo armazém.